Как проверить объект аренды?

Аренда офиса, склада, земельного участка – зачастую насущная необходимость для ведения бизнеса. Выбрав подходящий объект, вам необходимо собрать по нему юридическое досье. Это поможет вам избежать таких ситуаций как штрафы проверяющих органов, признание договора недействительным, наличие другого арендатора на этом же объекте, требование законного владельца имущества срочно освободить объект, и других неприятностей.

Что необходимо сделать в отношении любого объекта аренды

В первую очередь нужно убедиться, что арендодатель обладает правом сдачи имущества в аренду. Необходимо запросить у арендодателя или заказать самим выписку из ЕГРП, назвав в Росреестре адрес объекта. В выписке указан правообладатель объекта, вид права – собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение и др.

Далее нужно посмотреть, нет ли обременений объекта: долгосрочная (более года) аренда/субаренда, ипотека, судебный арест (запрет суда распоряжаться объектом). Если выяснилось, что арендодатель не имеет прав на объект, или объект находится в залоге, долгосрочной аренде, следует запросить разъяснения у арендодателя. Возможно, арендодатель еще не успел зарегистрировать свои права на объект в ЕГРП, или не успел подать документы на снятие обременения (аренды, ипотеки). Если же сомнения не устранены, то придется отказаться от такого объекта.

Другой полезный документ – кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый кадастровой палатой. В нем содержатся не только правовые, но и технические сведения: дата постройки, процент завершенности строительства (в отношении зданий), категория и функциональное назначение (в отношении земельного участка). В отношении здания и помещения можно запросить у арендодателя и план БТИ – он наиболее подробно отражает планировку и состав объекта, и вы сможете убедиться, насколько объект аренды фактически соответствует своему документальному описанию.

В выписке из ЕГРП и кадастровом паспорте указывается особый статус объекта, если он обладает таковым: объект культурного наследия, водоохранная зона и т.п. Следует понимать, что особый статус влечет ограничение прав собственника в распоряжении объектом. Не всегда и не для любых целей такие объекты возможно арендовать, либо процедура аренды усложнена. В этом случае необходимо ознакомиться с законодательством, регулирующим распоряжение объектов с особым статусом (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и др.).

Если вам важны эксплуатационные характеристики объекта (производственного, торгового, складского помещения), можете запросить у арендодателя акт приемки завершенного строительством объекта. Из этого документы сможете понять, годится ли объект для деятельности вашей компании.

Попробуйте по адресу объекта, названию, ИНН или ОГРН арендодателя проверить объект по базе арбитражных дел. Возможно, объект является предметом судебного спора: оспаривание права собственности, истребование из незаконного владения и т.п. Следует отметить, что иски в отношении объекта могут рассматриваться и в судах общей юрисдикции. Информацию об уже принятых судебных актах судов общей юрисдикции можно посмотреть в этих источниках: www.sudrf.ru, http://судебныерешения.рф, www.SudAct.ru. Если обнаружите судебный спор по объекту, обязательно уточните у арендодателя ситуацию и оцените сами, насколько вероятно, что арендодатель лишится своих прав в отношении объекта.

На что обратить внимание в отношении некоторых видов объектов

В отношении незавершенного строительством объекта (процент завершенности можно увидеть в выписке ЕГРП, кадастровом паспорте, плане БТИ) следует учесть, что если объект фактически и соответствует требованиям вашей компании, госорганы (пожарная инспекция, Роспотребнадзор, Ростехнадзор и др.) при проверках могут обнаружить несоответствие объекта требованиям законодательства (не работают необходимые коммуникации, нет запасного выхода и т.п.).

При аренде земельного участка обратите внимание на его категорию и разрешенный вид использования. Например, категория участка – земли сельхозназначения, вид использования – производство сельскохозяйственной продукции. А вы арендуете участок под склад. Будьте уверены, что рано или поздно госорганы придут с проверкой и как минимум назначат штраф, а то и вовсе приостановят деятельность компании. Арендодателю необходимо инициировать смену категории и разрешенного вида использования участка. Но следует иметь в виду, что в силу земельного и градостроительного законодательства это не всегда возможно.

В некоторых случаях требуется согласие другого лица на сдачу объекта в аренду. Например, если вы что-то арендуете у государственного или муниципального предприятия, учреждения, а такого рода арендодателям имущество выделяется собственником (государственным или муниципальным органом) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 295, ч. 1 ст. 297, ч. 4 ст. 298 ГК РФ).

Арендодателю нужно получить письменное согласие собственника имущества, из которого однозначно следует, что собственник разрешает сдавать объект в аренду. В согласии должны быть максимально конкретизированы объект аренды, срок, арендатор.

Если объект сдается в аренду без согласия собственника, это существенный риск, что собственник объекта организует проверку использования имущества и обратится в суд с иском о расторжении или признании недействительным договора аренды, а также потребует освободить объект.

Отдельно стоит отметить объекты аренды, находящиеся в ипотеке. Само по себе наличие ипотеки в отношении объекта недвижимости не препятствует сдаче объекта в аренду (см. ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но ограничения на аренду могут быть установлены в договоре ипотеки. Если в выписке из ЕГРП указано, что объект обременен ипотекой, необходимо запросить у арендодателя копию договора об ипотеке. Возможно, договор ипотеки запрещает сдавать объект в аренду либо необходимо согласие залогодержателя (в чью пользу установлена ипотека). Соответственно, договор аренды, противоречащий условиям ипотечного договора, может быть признан недействительным по иску держателя ипотеки, особенно если аренда объекта противоречит его функциональному назначению или ухудшает состояние объекта.

Если ваша компания заключает договор субаренды, необходимо запросить договор изначальной аренды и внимательно ознакомиться с его условиями. Договор «первичной» аренды может содержать запрет на сдачу объекта в субаренду или требуется согласие изначального арендодателя на субаренду. В целом необходимо понимать, что договор субаренды не должен по своим условиям противоречить договору аренды, в частности, срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Резюмируем итоги

Если по итогам проверки объекта вы получили ясную правовую картину, можете смело заключать договор аренды. Но на практике такое бывает далеко не всегда. Зачастую договор нужно было заключить еще вчера, а выясняется, что надо менять вид использования земли или заручаться согласием госоргана на аренду.

Тут важно понимать риски, и, уже заключив договор аренды, предпринимать все необходимые действия: получать согласие, документы о смене статуса объекта и т.п.

Возможно, госорган, собственник или залогодержатель придерется впоследствии к тому, что в момент заключения договора арендатор и арендодатель действовали не совсем правомерно, но поскольку «юридическое исцеление» сделки уже произошло, возможность привлечь стороны сделки к ответственности сведется к минимуму.