Практический каждый бизнес сталкивается с необходимостью аренды помещения или земли. Как обезопасить себя и правильно оформить договор? Разбираем самые частые ситуации и ошибки. Даем практические рекомендации.

Как следует из ст. 607 и 610 ГК РФ, существенными условиями договора аренды являются предмет и срок. Ошибки при определении этих условий договора могут спровоцировать признание договора незаключенным, поэтому на них необходимо обратить особое внимание.

Недостаточная конкретизация предмета договора

Заключая договор аренды недвижимости, нужно определить арендуемый объект таким образом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать и не допустить путаницы с другими объектами.

Если это помещение в здании, следует указать, помимо площади и адреса, вид (склад, офис, подвал и т.п.), номер помещения, описать его местоположение (этаж, крыло здания).

Если и это не позволяет однозначно определить объект аренды, следует приложить к договору графическое описание объекта – обозначение его на плане здания. В этом случае о наличии схемы нужно указать в договоре при описании предмета аренды, а схему оформить как приложение к договору.

С земельными участками бывает так, что несколько участков находится по одному адресу. Поэтому в договоре аренды участка недостаточно указать его площадь и адрес. Наилучшим выходом будет указать кадастровый номер участка.

Если же арендуется часть участка, ее обязательно нужно обозначить графически на схеме земельного участка, которая содержится в кадастровом плане – аналогично аренде помещения в здании.

Ошибки в определении срока договора аренды

Отсутствие условия о длительности аренды не влечет незаключенности договора – считается, что аренда заключена на неопределенный срок либо в пределах максимального срока, установленного законом для аренды определенных объектов.

Но что будет критичным – это отсутствие правильно сформулированной "точки отсчета" срока. В ст. 190 ГК РФ сказано, что срок определяется датой, истечением периода времени или событием, которое неизбежно должно наступить.

Крайне нежелательно формулировать срок аренды так: "с момента внесения предоплаты/обеспечительного взноса", "до даты окончания строительства", "с момента сдачи в эксплуатацию торгового центра", то есть ссылками на события, которые наступят в силу субъективных причин, а не в любом случае.

Будет правильнее определить срок так: "на одиннадцать месяцев с даты подписания договора/даты подписания акта приема-передачи", "с 11 января 2017 года по 29 декабря 2017 года", "срок договора начинает исчисляться через 3 месяца с даты заключения договора и равняется 11 месяцам" – в случае "арендных каникул".

Внимание к этим основным моментам при составлении договора аренды поможет в будущем избежать ситуаций, когда контрагент захочет аннулировать договор на том основании, что срок или предмет аренды не определены.

Понравилась статья? Поделитесь: